地产剔除自住房后成交量价平稳日光盘不能作物业

地产：剔除自住房后成交量价平稳 日光盘不能作为市场回暖信号 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

政策无松动，按揭利率折扣门槛依然很高北京市购房政策无松动，政策热点仍在京津冀一体化和棚户区改造。8月6日北京和天津签署1+5合作协议，更多是加强环境保护，科技产业园的合作等。棚户区改造方面北京希望在五环内进行大规模的棚户区改造，具体落实时间或在未来2- 年内，尚无细则。按揭贷款各银行额度仍然偏紧，万科项目客户按揭利率以基准为主，95折需要非常高的门槛。

月供应增加 6%，销量下降超四成，库存去化1 个月月北京市累计住宅供应692万方，同比上升 6%，去年同比基数过小，低于此前三年水平，且201 年土地成交量较大，也带来今年新入市住宅较多；而月累计销量下降40%，若剔除自住型商品房下降50%。

8月住宅供应量环比略微减少，推售比在连续4个月超过2以后，8月降到1. ，回到正常水平。库存也有小幅下降，当前库存860万方，去化周期1 个月，较为正常，若剔除自住商品房后的去化周期需18个月，也是可以接受的。

8月剔除自住型商品房后市场成交较平稳，“日光盘”不能作为市场回暖信号8月份全口径统计的住宅成交面积68万方，环比上涨4 %，剔除自住型商品房后7月成交 6万方，8月成交40万方，基本持平。因去年推出自住型商品房用地后挤占了普通商品房用地，因此综合统计销量回升也是一个好的信号。与2011年对比市场低迷时月成交也小幅上升，因此8月市场的上涨不能代表市场环境的好转。此外，近期虽然出现多个日光盘，但这些日光盘主要以少量入市或其他原因造成，没有大宗型的成交并不能据此做出市场回暖的判断。8月新开盘25个，去化率超过60%的项目有1 个，接近100%的项目有6个。日光盘包括龙湖长城源著（为密云旅游项目，与市区关联性不大），琨御府（所属区域内多年未供应），首开常青藤（推盘40套，小幅快跑），首开香溪郡（东北六环首改项目，受自住型商品房影响较小，且是该区域内首个开盘的改善型住宅，具地缘优势）。

11100 5月后成交价格较稳定成交均价在5月后较稳定，上下浮动不超过2%。一方面土地成本偏高制约开发商不愿降价，另一方面市场观望情绪浓重抑制价格提升。

今年高端项目成交量提升主要由于前两年供应欠账的原因今年以来高端项目成交量提升，主要是攻击主导而非需求主导。前两年因限价原因，高端盘入市难度较大，今年以来基本不存在价格管制，高端盘集中入市。但一般情况下为得到更好的销售，这些项目会在预售证价格基础上有一定折扣。

今年住宅用地成交量少，8月无传统意义商品住宅成交今年市场低迷，宅地成交量下降，8月份没有传统的商品住宅用地成交，只有保障房用地成交28. 万方，自住型商品房成交1 .9万方。

万科近期新推盘去化率%，近期访客量小幅上升北京万科近期新推盘去化率在%，一是因为公司会依据蓄客量进行相应的推盘，另外，近期公司产品更偏重改善类的产品，由于 年的供给欠缺，去化比较有保证。8月项目访客量较7月略有上升，幅度不大。