地市回归理性广州190亿元难出地王

对于此次大规模密集出让土地，广州资深地产人士赵卓文向观点地产新媒体强调，主要是由于广州政府在年内土地出让金额方面的诉求所致。

无独有偶，广州另一业内人士韩世同亦指出，土地集中出让显然跟地方财政有直接关系。广州债务压力大，投资负担大。为了改善财务状况，接下来还会有大规模土地推出。

统计显示，今年前九月广州卖地收入共559亿元，与800亿的年度目标仍有241亿的差距。

“看这次10宗地块的拍卖情况，如果理想的话，年末就不用分多个批次出让，如果不理想的话，可能就会需要更多批次的土地出让。”韩世同进一步表示。

地王难出 部分地块或底价成交

根据公告，成为本次推地供应主力的是黄石路华美牛奶厂8宗地块，包括6宗住宅用地，以及2宗商业用地。总宗地面积约54万平方米，建筑面积约80万平方米，总起始价逾90.8亿元。

资料指出，华美牛奶厂地块位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、世界大观、广州科学城。该地块原为广州三旧改造项目，早于今年6月便已通过相关规划。

根据最新规划，华美牛奶厂地块规划作为低密度住宅开发，规划修改后总建筑量82.2 万平方米，毛容积率0.89，人口规模将达到2. 6万人，亦将为天河东部增加约70万平方米的商品住宅供应。

另外，此次同日出让的还有天河区东圃立交地块以及金融城起步区AT091007地块。

其中，天河区东圃立交地块面积12万平方米，挂牌起始价44.5亿元，土地性质为二类居住用地。金融城地块为商业用地，宗地面积2.9万平方米，挂牌起始价5 .8亿元。

值得一提的是，此次出让的10宗地楼面地价均不高。其中最高楼面地价为金融城地块的1.4万元/平方米，最低为华美牛奶厂地块的8000元/平方米，其余多为1.2万元/平方米。

对此，韩世同认为这个价格“基本可以”，如若底价成交是很划算的。上述“部分地块有机会是底价成交，溢价将不会太高。楼面地价卖到两万元不大现实，因为它们处于天河较为边缘的区域。”

而在赵卓文看来，接下来广州土地拍卖的价格预期将会比一季度或者去年的价格稍微回落，将恢复到地价的一个正常理性水平。年初地王频出已然超过市场调节能力，而现在开发商也没有太多能力去拿地王。

“从上次广钢新城卖地可以看出，政府现在卖地还是比较务实的，也不会盲目去卖很高的价格。总的来说，现在开发商拿地是比较理性，下半年没有地王出现的可能性。”赵卓文继续表示。

楼市回落 地价市场回归理性

面粉与面包，是永恒共生的话题。赵卓文指出，以往一拍地就出现地王，地王就拉动楼价上升，高房价也促生地王，久而久之便形成了循环。

他称，如今地价回落，降低大家期望值，土地市场回归正常理性，以后市场也会变得更加合理一些，预期接下来房价不会大涨。

统计显示，2014年三季度全国 00个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。其中，住宅用地265 亿元，同比下降超五成，降幅高于商办用地。

土地市场降温的背后，广州楼市三季度表现同比也在回落。据戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂介绍，2014年前三季度，广州十区新建商品住宅成交量累计 99万平方米，创历史同期新低。

截至9月 0日，广州全市新建商品住宅可售库存“破千”，升至1008.95万平方米，创下了历史新高。若按过去6个月去化速度计算，去化周期为16.7个月，超出15个月的警戒线。

早前中原地产项目部总经理黄韬业已分析认为，拍地的表和如今的楼市现状是分不开的。在现时楼市大环境趋冷、开发商握紧钱袋子的情况下，地块竞拍并未如预期般火热。

不过，在韩世同看来，广州土地市场比那些惨淡的地方而言，算是尚可。如今的地价更加接近市场真实，成交贴近市场，以前是高估了地价。

据了解，在9月29日土拍中，尤为瞩目的广钢新城楼面地价最高的一宗地也只有18254元/平方米，比今年2月广钢地王的21568元/平方米要便宜近 000元/平方米，更有三宗地直接以14000多元/平方米的底价成交。

“总的来说，在目前限购、限贷有所松动的大背景下，买地有好处，同时也是买地的机会。因为现在大家也都对广州楼市未来的态度更加乐观一点。”赵卓文透露。

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