少年你在担忧限转共龙头房企背后在拼命刷记美食

少年！你在耽忧“限转共”？龙头房企背后在拼命刷记录卖房？

这几天很多人被限转共吓了一跳，归根结底这是杞人忧天了。事实上，这个政策对于市场除少数你买不到的项目外，基本没有影响。对楼市基本面没有影响。

*聊聊火爆的一季度房地产市场销售：

一季度，标杆房企销售再刷历史记录

去年底，伟哥写过一篇：白银时代是房地产过去十年*的骗局，*看，数据仍然在刷新历史！

在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发，整体看，累计公布一季度销售业绩的企业合计15家，这15家销售金额到达了4067亿，同比上涨幅度高达45%。销售面积合计3168万平米，同比上涨了38%。

从几年的一季度成交历史记录看，房地产企业仍然在刷新同期的历史记录。整体看，2018年继续刷新历史记录的可能性非常大。

虽然1二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史记录的2016年后，资金情况*宽裕，在去库存以后，大部分标杆房企都开始积极拿地。

整体全国数据看，1二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交记录。

在这类大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的*梯队房企，成为了过去7个月抢地的主流企业。

做大依然确当下房企的主流选择。整体看，房企拼范围趋势加剧。

上市公司开始密集发布2017年年报，包括万科，恒大，中海、华夏幸福等龙头房企陆续发布了2017年的年报数据。

（中原地产研究*统计数据）

从已发布的企业事迹看，2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已成为定局：A股与港股合计接近100家房地产企业的年报数据显示，平均2017年房地产行业主流企业，净利率高达12.3%。

相比2016年全年房企的平均不到10%的净利率明显上涨。2015年为9.69%，而2016年为9.73%。整体看，房地产企业在2014年平均净利率跌入个位数后，时隔3年，再次回到2位数。

房地产企业为何总是用嘴革命？

用身体卖房？

在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。

从市场看，房地产依然在刷新历史记录，从城市数据看，目前除北京等少数城市的二手房价格开始了下调，其他99%的城市依然处于历史房价*的阶段。

在人口依然上涨的趋势中，资金潮持续的情况下，房地产依然处于黄金时代。

什么时候房企不抢地了，才真是白银时代。

从10年前开始，个别龙头房企就开始了口头转型，每次转型的风声也总是伴随着房地产调控而出现。但事实结果是，在2017年，房地产行业继续刷新了历史销售记录，龙头房企多个突破5000亿，10几家企业销售真真假假的破了千亿。

这种情况下，房地产企业真的需要转型吗？伟哥觉得其实只要回答几个问题：

1：客户买房的述求变了吗？

从客户买房角度看，买房人的述求一直没有变，用*少的钱，买*的房子。对开发商来讲，定价也从来都是*定价法，从来不可能出现，互联的先做大数据，再收费的可能性。

2：土地出让的模式变了吗？

从土地出让角度看，当下房地产企业要做大，要取得金融机构的青睐，拿地依然是*的途径。所以出现了很多企业吹嘘自己的土地储备。

这也说明了，房地产市场的逻辑和游戏规则一直没有变，土地是*生产资料。

2018年前3月50大城市，土地出让金高达8744.6亿，同比2017年同期的5257.7亿上涨幅度高达66.3%。*的杭州卖地723.68亿，同必上涨199%，其次北京573亿同比上涨253%、苏州534亿俄罗斯联邦委员会(议会上院)3月1日授权普京动用俄武装力量同比上涨148%。

（热门城市2018年前3月土地成交情况）

当下，房地产企业所谓的转型，其实只是换了一种拿地模式，目的依然是产业包装，通过灰色办法，取得廉价土地资源。

3：地产与金融的关系

很多*的地产企业，都起家于组合金融资源和土地资源。地产企业就是找到*的土地，在*适合的时间，利用杠杆作用和融资渠道，做好开发流程控制。所以， 中国的地产开发从广义上一直就属于大金融板块，地产企业更像一家金融企业，而不是制造业。

4：延长的产业链能实现多少附加值？

2017年年报数据显示，房地产行业平均净利润率高达12%+，这种情况下，房地产产业链的衍生环节，包括装修、租赁等，目前都是低利率或亏损行业，不可能支持房地产的转型需求。

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