二手房与精装房格局巨变这张图表可清楚看权衡

二手房与精装房格局巨变，这5张图表可清楚看到未来

南雄珠玑巷位于梅岭山下是广东仅存的宋代古巷道被称为广东第一巷珠玑巷的得名始于唐代张昌七世同居朝廷知道后为表彰其孝义特赐珠玑绦环从福建莆田迁入南雄始祖黄岸公子黄典居珠玑巷是大部分珠三角居民的发祥地海外华侨的祖居据珠玑巷南迁后裔联谊会搜集的各地南迁后裔143姓族谱记栽由珠玑巷播迁粤港澳台及海内外的后裔数千万人都承根认脉均称珠玑巷为七百年前的桑梓乡 近来业内一谈未来必说精装修，末世感强烈，悲观氛围弥漫。难道精装修真是狼吗？本文就用数据做一次推演，看看是不是狼真的来了！

【中华门窗】近来业内一谈未来必说精装修，末世感强烈，悲观氛围弥漫。难道精装修真是狼吗？本文就用数据做一次推演，看看是不是狼真的来了！

根据国家统计局发布的年历年商品住在竣工面积为基础，假设三个比例，2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面积按照6%的速率递减，空置率按照30%计算(略微高于普遍认为%的空置率)，75%的装修率计算（剔除毛坯和简装入住）。可以发现当年实际新房装修面积在2014年与住宅竣工面积一起达到顶峰后逐年下降，这也是最近几年家居行业普遍感觉生意越来越难的最核心原因。

根据《建筑业发展十三五规划》，年全装修房占商品住宅竣工的比例分别为16.37%、17.87%、19.37%，进一步假设2020年后每年以3%递增，到2025年的精装修房比例将达到35%左右，也就是一二城市的当年竣工商品住宅基本实现精装修化。据此调整一下数据再来看图。

上图是进入零售市场的新房装修市场规模曲线，2014年达到顶峰后，开始下滑，2016年有一个回暖，但是2017年以后呈现一个加速下滑的过程，会有明显的感受，到2025年零售市场需求将降到2002年的水平。从这个角度看，狼是真的来了，而且来的不是一匹狼，是狼群。最好的选择是否应该洗洗睡了呢？

零售市场上除了新房装修，还存在大量的二次装修，但行业普遍都对此不以为然，认为这个市场与新房装修比微不足道，事实是否如此？关于二次装修再做一个简单的假设，新房装修后三年，也就是第四年有5%的住户进行了重新，第五年有10%，第六年有25%，第七年有25%，第八年有25%，剩余10%由于种种原因不再装修。按照这个比例，计算一下二次装修的绝对数量。

从上图可以直观的看到，在2018年新房装修和二次装修的数量已经一致，而18年以后，二次装修数量将长期胜过新房装修数量。当然有二次装修，一定还存在三次装修。考虑到有二次装修的经验，在设计和选材方面都应有明显提升，第三次装修的周期可能会更长，假设为第六年开始有10%的重复装修，第七年25%，第八年25%，第九年20%，另20%由于种种原因不再三次装修。到2021年，三次装修的市场规模将赶上新房装修的规模。

把新房装修和二次、三次装修叠加以后，可以看到，2015年多次装修的规模与当年的新房装修规模基本等同，之后多次装修的占比持续上升，而新房由于受到楼市政策的影响，持续下降。2020年新房装修占比仅为零售市场总量的30%，而到2025年更下降到20%左右。从下图可以更为直观的去发现市场的运行规律。

也许有人会质疑，新房占比会这么低吗？中国在过去20年是城市化和旧城改造的高峰期，这个历史进程随着城市化率大幅提高和人口的变化已经趋向于尾声，估计年内基本可以达到发达国家水平。如果拿欧洲成熟的发达国家法国做一个对比，2016年法国的新房交易仅占整体房屋交易的10%多点。也可以这么认为中国在年内将会达到这个比例，甚至更快，因为中国在过去30年建造的住宅数量速度已经创造了一个历史高度。

今天还是仅仅盯着新房装修市场，没有将业务的重心转移到二次装修市场上，即使没有被精装修吓死，未来的市场走势也足够让人悲伤不已。跑道已经变了，如果思维和战略仍然停留在原来的方向上，掉队不可避免，是时候考虑新的战略了……

备注：关于全文数据的说明，所有的假设是为了建立一个可以比较数据模型，因为没有任何可以参考的依据，完全基于经验做的大胆假设，仅供参考，同时欢迎大家能提供市场真实调查或者权威发布的数据，以便修改模型，使其更为精确。

(文章来源：未来家居产业研究，侵删)