七成上市房企净利润报喜存货量飙升55动作

七成上市房企净利润报喜 存货量飙升55%

根据资讯的统计数据，截至3.15日，沪深两市房地产开发企业共有60家以年报或业绩预报的方式发布了2011年利润情况，有41家企业预喜，占总量的比例为68%。他们又是否能打动你？Capcom：鬼泣5鬼泣5 《鬼泣5》是继《鬼泣4》之后的Capcom又一新作近七成上市房企净利润报喜，似乎有点出人意料。

但这不能掩盖喜报表象下的隐忧，处于调控风口浪尖的房地产行业依然持续低迷，多数开发商存货周转率下降明显，手中库存量出现急剧飙升。

销售遇阻传导至资金链上，不少上市房地产企业出现负债率上升，现金流迅速下降，积压已久的资金链危机一触即发。

多数房企报喜

从目前已公布的情况看，除类似铁岭新城等房企因资产重组带来盈利非正常飙升外，有近20家房企实现净利润增长超过1倍，包括大龙地产、上海新梅、广宇发展、绿景控股、中航地产、北辰实业等，净利润增幅在100%至800%之间。

剩余19家房企出现亏损、预减、续亏或首亏，津滨发展和ST珠江净利润同比下降幅度在300%以上，阳光股份、嘉凯城、万方地产、荣丰控股、海德股份等企业净利润同比下降幅度超过80%，这部分企业显甘肃增幅最高然以中小房企为主。

大型房企依然斩获颇丰，万科去年实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；保利地产实现净利润65.14亿元，同比上涨32%；中海地产实现126.7亿元港元，同比增长66.6%。

根据28家房企年报，该28家房企共计实现营业总收入1332亿元，同比增长39%；实现净利润188亿元，同比2010年的142亿元增长32%。

由于房地产行业的特殊性，上市房企在严厉的调控背景下依然取得不错的经营业绩，这在一定程度是由于房产公司销售收入入账带有一定的滞后性。

万科董秘谭华杰在接受《第一财经》采访时表示，万科2011年年报的结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，虽然市场调整导致销售困难增加和利润率小幅度下降，但并不明显。

中航地产亦表示，报告期内公司部分地产项目在2011年满足确认收入条件，从而导致公司整体净利润较上年同期上升；津滨发展业绩亏损，则因公司全年可竣工结算项目较少，导致可确认的收入同比大幅下降所致。

类似大龙地产的部分房企，业绩大幅变动则由于股权转让导致了公司本年度净利润大幅度变动，但这类房企并不具有代表性。

瑞银的研究报告称，商品住宅市场已为房地产行业2011年净利润保持较快增速奠定基础，预计上市房企2011年整体营业收入和净利润将实现约超20%的增速。

房企隐忧加剧

从资产负债率角度来看，不少上市房企负债率出现上升，但总体情况仍不算过于糟糕。截至3月15日，28家已发布年报的房企中，有17房企资产负债率同比下降，该28家房企平均资产负债率为58%，相对2010年约下降两个百分点。

资产负债率升至超过80%的房企为高新发展、华夏幸福、中茵股份，资产负债率升至70%至80%之阿联的全赛季满额薪水是915,852美元间的房企则包括ST兰光、万科A、华远地产、迪马股份。

行业龙头万科的总资产负债率，由2010年期末的75%上升至2011年期末的77%，净负债率则由2010年末的17.5%上升至23.8%。

谭华杰表示，2011年末万科剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。

但值得关注的是，由于销售遇阻，已发布年报的房企中有66%的企业出现存货周转率下降，存货量大幅上升，28家房企总存货量由2010年末的2178亿元上升至2011年末的3378亿元，总体上涨幅度达到55%。

其中，有17家出现了存货同比上升的情形，万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。

在被认为是上市房企未来盈利能力晴雨表的预收账款方面，28家房企合计预收账款达到1500亿元，同比增长54%，意味着房企整体盈利能力获得一定保障。

但值得关注的是，在28家房企中有12家房企出现预收账款大幅下降趋势，其中冠城大通、天保基建、渝开发等企业预收账款遭遇腰斩，这意味房地产行业分化加剧，不少房企未来盈利能力面临巨大考验。

当前融资环境下，最能考验房企运行安全性的现金流并不乐观。2011年期末，28家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元，上年同期则为12.6亿元，但若剔除万科之后，28家房企的经营活动现金流量净额则仅为3.8亿元。

从28家房企情况来看，有14家出现经营活动产生的现金流量净额同比下降，占据50%。其中经营活动产生的现金流量净额下降幅度最大的是渝开发，下降幅度高达398%；中茵股份也高达257%；天保基建、云南旅游、中弘股份、中航地产经营活动产生的现金流量净额下降幅度均超过100%。

万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时认为，政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业利率而且这些也不会记入所购房屋的公摊面积之中回报有望回落到一个合理水平。