上海应对交易量下滑房价上行压力待解权衡

北京的空气质量已经不容乐观 上海应对交易量下滑 房价上行压力待解

“银监局强调二套房政策，严守二套房贷款底线，而上海市政府主管部门也出台政策规范市场交易行为，尽管还不至于从根本上影响当前楼市的走势，但其心理层面的影响巨大，市场调控预期迅速升温。”7月18日，一位参加“保利地产·英国协和学院校长见面会”的沪上开发商营销人士坦言。 7月上半月，上海一手商品住宅的供应量42.39万平方米，仅相当于6月份下半月80万平方米的53%；7月13日-7月19日较近的一周内，上海共上市18个楼盘，推出38.3万平方米商品住宅房源，环比大增116%。 这组数据显示巨大变化的背后，并不是简单的市场供应波动，关键在于7月17日，上海市房管局出台了规范市场交易的紧急通知，将采取的措施包括：严格执行“3万平方米”规定，防止“少量多批”、涉嫌“捂盘惜售”，将被行政告知限时办理销售手续、防止开发企业以保留房屋的方式变相囤房。受这一信号刺激，18日、19日周末两天，众多开发商急推房源，加快了入市步伐。 打击捂盘？ 沪上房地产资深人士柴一峰指出，房管局目标是规范市场交易，而房价上行的压力依然没有解决。 “对开发商来说，今年的行情来之不易，多数企业选择加快销售，回笼资金。”瑞安房地产的一位营销人士告诉本报，瑞安房地产将在7月底前推出旗下上海内环内项目瑞虹新城三期。实际上，相当比例的开发商采取“抓紧时机销售”的积极策略，形成了今年上半年大部分时间里，上海楼市供需两旺的局面。 不少开发商加快施工进度，将入市销售的时间提前。中信泰富()旗下朱家角新城提前入市销售；上海北部区域的焦点项目——朗诗·绿岛正在抓紧建设施工，争取在下半年提前上市销售。 “但是，随着市场量价齐升，越来越多开发商悄悄调整策略，有意控制销售速度和推盘量，人为营造供求失衡。”柴一峰指出，捂盘将成为有关部门重点打击的对象。 上海市房管局的紧急通知指出，针对当前商品房销售中“少量多批”、“捂盘惜售”有所抬头的情况。易居中国·CRIC系统显示，6月至房管局出台紧急通知期间，上海全市共有127批房源上市，其中达到3万平方米以上的仅13批，有九成楼盘不按政策执行，推盘量不到1万平方米的就有62批之多，占到总数的近半。 于是，进入7月份后，市场出现了明显波动。7月上半月，在一手商品住宅供应量明显下滑的影响下，上海一手商品住宅成交量为99.42万平方米，环比下滑11.3%，平均成交价格下滑了2%。“量价齐跌”的行情无疑引起了有关部门的高度关注。银行风险预警 在上海市房管局发出紧急通知的这周，上海一手商品住宅的成交量为42.88万平方米，环比微升4.2%，平均成交价格连续两周下滑，环比下跌3.7%。 上述数据从表面上看，似乎房管局紧急通知有立竿见影的效果，但事实上，据多位房地产营销业内人士透露，房价并未出现调整，市场成交均价的下跌，主要是均价较低的楼盘成交量增加所致，但单个楼盘的销售价格依然呈现上涨态势。 市场过热的风险或将爆发？近期来自银行体系控制贷款风险的强烈信号，从另一个角度证明了这种风险的存在。 7月19日，上海银监局正式发文表示，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》已转发各个银行，要求在沪各银行加强按揭贷款风险管理，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房价”现象的发生，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 此次银行为保自身安全，态度坚决。“银行出于自身资产安全考虑，调整贷款政策，收紧投资甚至投机较为集中的二套房贷，其判断的重要依据之一就是房价的过快上涨，增加了未来房价下调的可能和空间，一旦房价下跌，投资、投机者的房贷将风险骤增。”朗诗地产上海公司的一位高层日前表示，除了担心银行坏账，房价过快上涨埋下的不稳定因素，还需要全面认识。 21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，由于二手房价格居高不下，上家屡屡“跳价”，部分买家开始观望，7月上半月的二手房买卖交易套数较6月同期下降10.5%。从目前新增挂牌房源紧缺局面未有明显改观来看，后市房价仍有一定的上升压力，7、8月份交易量也可能因此下降。 价格上涨过快、幅度过大对楼市行情的扼杀，已经在二手房市场显现。在调控成交量的同时，一手房市场房价上行的压力依然巨大，才应是调控的重点。