四川信托力拓地产项目预期年化收益率最高位置

2012年的最后一个月似乎注定将以复星的高调亮相落幕。

在复星与SOHO在外滩地块上的“斗地主”硝烟仍未散去之际，四川发行了一款复星豫园集合信托产品，投资领域毫无悬念地用于房地产项目，然而，产品亮点却是以35%的预期收益率逆转了当前房地产信托低收益率的现状。

高收益高风险

在普通房地产信托产品收益下降的同时，基金性质的房地产信托项目却喊出了越来越高的预期收益。近日四川信托发行的“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划” (以下简称“复星豫园项目”)更是将预期年化收益率推高至35%。

“下半年来以来，房地产信托不论发行规模还是收益都在下滑，平均收益也只有8%。”普益财富信托研究员范杰表示。

在诺亚财富管理中心研究部李要深看来，信托产品的高收益是吸引投资者的法宝。“随着创新的不断推进，证券公司、基金公司和保险公司等机构的融资性资产管理业务将对信托融资产生替代效应，并且中短期市场利率仍有一定下降空间，如果流动性不能得到进一步解决，面对银行、和基金的具有较好流动性的公对于我们这些刚接触第二轮的比赛的菜鸟来说司理财产品，信托产品的吸引力也会下降。”

蒂加纳告诉领队郭光琪和教练奚志康 13.5%。这是在信托上能查阅到的目前四川信托运行中的房地产信托最高收益的一款产品收益率。范杰告诉《中国经营报(,)》，“上述产品发行时间是去年7月份，正处于一个高点，如果放在今年的话，收益可能没那么高”。

在此背景下，复星豫园项目何以能达到35%的收益?

了解到，在整个信托计划中，四川信托作为LP(有限合伙人)，与和(,)发起的GP(一般合伙人)公司成立有限合伙企业，同时这个有限合伙企业以股权方式投资商旅文概念项目，信托计划期限3年，计划募资2亿元，资金用于商旅文各类特色商业地产、主体博物馆以及住宅项目等。

此外，推介材料指出，该产品投资收益为浮动收益，当基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后，在留足项目公司自身建设所需资金后，可向基金及信托投资者分配收益。根据GP测算：若基金投入项目公司资金IRR(内部收益率)在25%~40%，信托投资者的预期收益可以达到年化22%~35%左右。

“受政策影响，目前房地产信托产品的年化收益不会很高，也就9%左右。能给出如此高的收益肯定是参照了基金运作模式，不单纯是房地产信托计划，后期在操作上更像地产基金。”某大型信托公司人士表示。该人士所在公司也曾发行了收益高达50%的信托计划，“背后主要是发挥基金功能，风险也相对较大”。

类地产基金模式

那么这类基金参与的信托产品又是如何运作呢?

据悉，目前房地产信托的普遍模式是融资方以股权、土地、应收债权等作为抵押物，同时由融资方的实际控制人或控股股东承担连带担保。与之相比，基金性质的房地产信托计划却更注重整体团队的风控能力。

在诺亚财富中心地产基金项目总监陈昆才看来，此类房地产信托良好的流动性取决于地域、地段、业态和交易结构等多个维度。并且，“交易结构设计的核心是基金与合作开发商之间的博弈，决定基金能否拿到优先退出的权利”。

对于上述35%的预期收益率，信托计划显示，将由三方面来保障项目的收益率。其一，商旅文概念获得政府支持，有望以低于市场均价20%以上的价格取得土地;其二，通过商业经营将获较高的租金及物业增值;其三，商旅文项目所在均为城市核心地段，加上复星、豫园成熟的商业运营，以及品牌溢价，有望通过销售商铺及住宅等获较高利润。

那么，35%的高收益有几分靠谱？

在该信托计划推介资料中，基金拟投项目包括泉州晋江项目和IBM的旗舰超级计算机Watson是线性计算的代表例子徐州回龙窝项目，每个投资额分别为15亿元。四川信托要求上述两个拟投项目IRR均高于25%，按照拟投项目回笼窝预测，其IRR才能超过40%，则投资者的预期收益可达年化35%。

了解到，目前信托收益率分为固定和浮动两类。“目前看来，房地产信托中浮动收益类产品多投资在商业地产、城市综合体、工业地产、旅游地产等多种业态，如果项目所在地房价上涨，那么信托计划有可能获得35%的投资回报率，但是一旦房价下跌，或者未来3~5年的时间，商业项目并未出现资金回转现象，而导致商业业态较低的出租率时，这些项目或将面临出售的可能，也会对整个资金链造成压力，亏损也是可能的。”范杰说。

陈昆才认为，作为一个基在广州球迷常去的几个论坛中金，因为有明确的期限要求，所以在项目投资之初，就要充分考虑流动性和投资人退出的问题。在房地产行业处于深度调控之时，投资人更为关注房子能否卖得掉。

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