这三个年轻人瓜分了上亿段子产业柔软

前4月行业分化加剧 多家房企业绩逆势飙升

随着5月的到来，2019年已经过去三分之一。而近日，众多房企纷纷公布今年前4月的销售业绩，和去年同期相比，大多数房企的销售金额和销售面积均呈现上升态势，但也有少数房企的业绩同比出现下滑。

今年初，从头部房企到“千亿”房企，再到中小房企，大多都制定了2019年的年度销售目标。随着2019年过去三分之一时间，房企们的年度目标完成几何？在“房住不炒”“一城一策”的调控基调下，各阵营房企有哪些应对策略？房企在城市布局、融资、土储、多元化方面呈现出哪些特点？

与2018年相比，2019年各阵营房企制定的销售业绩目标更为保守

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统计显示，2019年仅16家房企销售额目标增长率超过20%。其中福晟、中骏销售目标增长率分别为44.9%、36.3%。恒大、融创等龙头房企结合国内宏观经济形势及市场预期，主动进行了战略调整，适当降低了销售目标。

2019年已经过去三分之一，房企们的年度目标完成几何？在“房住不炒”“一城一策”的调控基调下，各阵营房企有哪些应对策略？房企在城市布局、融资、土储、方面呈现出哪些特点？

《每日经济》注意到，今年1~4月，头部房企增速出现下滑；TOP31~50（中型）房企开始发力，其中不少房企1~4月份的销售额同比增长超30%。不过，销售额TOP10房企货值占百强42%，行业分化趋势仍在加剧。融资方面，1~4月TOP10房企融资同比增加17.7%，也是平均融资额最多的一个梯队；前4月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.27%。

各阵营房企表现稳健

今年前4月，房企销售业绩趋于平稳，共有75家房企销售额突破百亿元。进入4月份，行业整体销售表现一定程度上延续了3月的回暖态势，结束了前3月累计销售规模略低于去年同期的趋势，TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。

中指院数据显示，2019年1~4月份，房企销售额超过百亿元的企业均值为388.96亿元，碧桂园、万科销售额均超2000亿元，其中碧桂园销售额高达2380亿元；恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿元。

随着行业竞争不断加剧，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，“千亿”阵营将继续扩容。中指院预计，到2019年底，“千亿”级房企数量预计达到36家。

从中指院及招商证券的统计数据来看，今1~4月TOP100房企的销售金额整体同比增长14%，其中TOP50的同比增长率为12%，TOP51~100增速为25%，TOP31~50的增速高达28%。而TOP10及TOP30房企的增长率仅为6%及9%，这也意味着头部房企的增速低于百强房企的整体增速，TOP31~50房企正在蓄势迸发。

《每日经济》注意到，不少中型房企前4个月销售额仍保持了较高的增速，其中中海、华润、绿地、世茂、金地、阳光城、旭辉及新城控股的同比增速超过30%，金科和远洋的同比增长超40%。

同时，也有房企相比去年出现了大幅下降。如绿城中国1~4月的销售额较去年下降34%，华夏幸福下降30%，金茂下降16%，碧桂园下降8%，恒大下降16%。

销售额的增长变化或与房企布局有关。天风证券研报显示，根据今年1~4月的累计销售额，TOP10房企中，一二线布局为主的房企销售增速普遍在30%以上，部分以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响走弱。重点布局三四线城市的百强房企累计销售增速负7%，增速环比增加6个PCT，降幅收窄。

压缩利润去二线抢地

经历了1、2月份的低潮期后，土地市场从3、4月份开始逐渐升温。而二线城市土地市场近来的火爆，与去年多宗地块流拍的场景形成鲜明对比。

4月23日，武汉推出10幅土地揽金超过228亿元；4月24日，苏州5幅土地出让揽金135.7亿元；4月25日、26日安徽省合肥市土拍火爆异常，共计出让25幅土地，2067亩土地，最终揽金210.67亿元。

各阵营房企在“金三银四”开始加大投资力度。据克而瑞统计，今年~4月销售TOP10房企货值占百强42%。中海、绿城等企业4月拿地金额均较前3月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎是前3月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地，新城、华润4月拿地力度也显著提升。

高溢价拿地后，房企或降低了原本的预期利润率。同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济》分析指出，有拿地指标而又没拿到地的企业压力非常大；拿到地的房企销售指标也很难完成，目前大部分地块测算净利润率大幅下降，以3%~5%甚至0%的测算净利率来拿地，相比去年上半年测算控制在12%净利率左右差距巨大，彼时8%~9%的测算净利率是拿不到地的，而去年四季度开始土地市场出现流拍。今年一季度各地土拍中不少地块就属于此前的流拍地块。

除利润要压缩外，高价拿地是否会遭遇政策风险？克而瑞预计，未来城市市场分化将与行业调整并行。一方面，在“因城施策”主导下各地方政府的市场调控整体表现为有收有放，部分一二线城市可能迎来调控收紧，市场出现波动将在所难免；另一方面，在未来货币宽松力度与信贷投放宽松节奏将有所放缓的预判下，相对于核心一二线和强三线城市而言，回调压力将更主要集中于一般的三四线城市。

房企融资现小高峰

从前4个月来看，中国指数研究院数据显示，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比为25.6%，成为房企首选的融资途径。2019年以来，房企发行海外债的票面利率均值为8.82%，融资成本进一步提高；超短期融资券4个月内融资总额突破400亿元，融资规模与去年全年相当，主要用于偿还债务利息，企业偿债高峰到来。

克而瑞统计显示，2019年1~4月，TOP10房企融资同比增加17.7%，也是平均融资额最多的一个梯队；前4月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.27%，较2018年增长1.34个百分点，主要由于当代置业、景瑞控股等企业2019年融资成本持续维持10%以上，且融资额较大。

自2018年初以来，央行先后进行五次降准，银行间流动性相对充裕。今年以来，房企抓住融资环境有所改善的窗口发行债券。2019年前3月，房企债券融资额同比达到峰值。华创证券研究所数据显示，2019年前3个月房企发行地产债的规模达到1914亿元，债券数量共计253只，对比去年同期的1363亿元、149只债券，同比增长40%和70%。

据克而瑞统计，2019年截至4月，房企新增债券类融资成本7.12%，较2018年全年上升0.80个百分点。其中，境外债券融资成本达8.06%，较于2018年全年增长1.01个百分点。单月来看，4月单月融资成本8.23%，环比上升2.20个百分点；其中境外债券融资成本9.05%，较于3月上升2.18个百分点。

由于4月恒大发行了6笔共计30亿美元的境外优先票据，利率为9.50%~10.50%之间，结构性地拉高了境外发债成本。与此同时，一些发行成本历来较高的企业如当代置业等，4月也选择境外发债，成为当月房企融资成本上升的主要原因。

比境外发债成本还要高的是房地产信托。据媒体报道，今年前4月房地产信托输血房企近3000亿元，房地产信托共成立1940只产品，募集资金2850.94亿元，较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，平均募集期为1.51年，其中最低的预期收益率为8.08%，最高则达到了13.54%，平均的预期年化收益率为8.35%。

此外，ABS也是房企融资的重要工具。同策咨询研究院发布的一季度房企ABS发行规模排行榜显示，碧桂园融资规模最高，但票面利率都在6%以上；万科融资规模仅次于碧桂园，但利息很低，均在3.8%~4.17%之间。

每日经济

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