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房产热中的冷思考：买房投资还须细细思量！_我的钢铁

解放（张奕）五月，上海楼市又进入了惯例中的旺季。有了今年前几个月“淡季不淡”的良好铺垫，不少开发商对即将到来的销售高潮显得信心十足―――刚刚结束的“假日楼市”房展会，短短四天参观人数超过２０想出吸引用户点击的标题。这样万人次，预售商品房３２６３套，面积超过３０万平方米。

在众多看房买房者中，二次置业者、房产投资客的比例有了明显增加。在“假日楼市”碰到一位胡先生，一口气订购了两套小房型住宅，总价６０余万元。问他为何有如此大的魄力，他给算了这样一笔账：两套房按揭贷款２０年，每月还款３０００元左右；将两套房装修好出租，得来的租金用来还贷还略有赢余。当问及如果房子租不出去怎么办时，胡先生信心十足地说：时下房市那么热，我的房子会租不出去？即使有空租，也是暂时的，风险意识我还是有的。

业内人士指出，二次置业、投资房产，对活跃整个房地产市场的作用是巨大的。但对投资者个人而言，房产毕竟是大宗消费，投资前务必仔细判断研究投资物业的价值和前景，看清房地产投资风险，三思而后行。

分析目前的房产投资者，大多投资中档住宅。有的属于长线看好房地产市场，认为城市土地用一块少一块，土地价格的上扬势必带动住宅价格的上涨，因此买套好房投资是比较安全的获利方法；有的看中出租后获取的固定回报，用租房的钱买房，数年后将拥有价值可观的住房资产；也有的则受“买涨不买跌”的心理驱使，对物业产生过高的价格预期，属盲目跟风。显然，后两类房产投资者，尤其是盲目跟风者，对房产投资可能出现的风险估计不足。

业内人士指出，房产投资有以下几大风险：首先，买房时开发商给出的假定租金往往是同区域或邻近区域租金最高的物业的租价。但实际上，一个项目得到租赁市场的认可，并成为高出租率项目需要相当长的市场培育期，同一房屋的租价很可能因为同区域内相同物业的增加而降低。其次，预测租金并不是投资者的纯收入。出租前的装修费用、出租经营房屋要交纳的个人所得税、物业管理等费用都应考虑进去。更重要的是，任何租赁项目都不会达到全年满租期，满打满算肯定不切实际。此外，如果想通过房产买卖获利，还应考虑一旦若干年后该物业没有实现增值，折旧后的损失该如何承担。

尽管存在上述风险，但作为投资性项目而言，房产毕竟是看得见模得着的，而且不像投资证券那样充满风浪。业内人士建议投资者，选择物业首先应考虑地理位置，包括物业周边的大环境，如该物业所处地区房产租赁市场可提供的总需求、交通、市政配套、就医、就学、安全、娱乐等；还有物业的小环境，如小区配套、质量、绿化、车位、物业管理但王先生却表示等。投资房产，既要追求回报，但也存在风险，因此良好的投资心理是至关重要的。一是对投资回报率要有正确的预期，就目前沪上房产租赁市场而言，平均租金回报率７％左右就不错了；二是量力而行，投资房产的目的是获得合理的出租回报，若不顾实力地“做大”，买多套房，甚至打“以租金还贷款”的如意算盘，那投资者须有足够的承受风险的压力。即使对有实力的投资者，也要有分散风险的心理准备，比如选择户型要合理，投资的房产品种不妨多些，如商住楼、普通住宅、二手房等，“东边不亮西边亮”，确保投资有回报。

（解放）